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房地产迭代战争中小房企抱怨:政府只支持有背

发布日期:2019-10-05 05:04浏览次数:

  住房和城乡建设部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件,其中包括两条重大意见,一是将使用公积金购买首套房的

  不过对于中小房企而言,“活下去”依旧艰难。近日,中国房地产研究会副会长胡志刚在接受《中国企业报》记者采访时提到,“中小房地产企业现在中国有80000多家,在转型期,小企业出局得会比较快,目前可能已经有相当多的小企业出局了。”

  优胜劣汰本就是市场化的不变法则,但是在这场房地产迭代的战争中,刘晨(化名)认为这其中并不公平,“政府管得严,要求很多,支持的企业也都是有政府背景的企业,银行这方面也是,感觉到很不公平。”

  刘晨是某地方房企的销售总监,它所在的房企已成立十余年。从房地产的“黄金十年”一路走来,如今步履维艰在建在售仅仅35万平方米,最近的一次可以“上得了台面”的年销售额也只是2个亿。

  库存量、政府管制、资金等都是刘晨所在企业面临的问题,“国家规定要求提高,比如说规划局规定,住宅项目必须要配套30%个商业,外立面要做成商业立面,外面是商业,里面是住宅,成本提了上去,但是房价又不能涨,涨价后又卖不出去。”刘晨所提到的30%个商业,作为住宅项目的硬性规定“配套”,目前并没有启动,原因是商业环境不好,加上本身企业对商业这方面也没有主动的想法,这让刘晨很无奈。

  至于库存量,刘晨主要采取调整价格去保量,整个采访过程中,他先后提到三次“降价”,对于移动互联网、电商等几乎零接触,产业链、综合体也是在除去库存后的事情,目前估计是在23年以后,其中库存大概在一年左右消化完,这是比较乐观的想法。

  即便如此,刘晨所在企业在本地企业中算是不错的了,据刘晨所描述的,当地的房企大多在勉强支撑,已经出现4、5个烂尾楼了。

  两会过后,房地产行业放出众多利好的消息,降息、降准、公积金等等,并且业内人士普遍认为,各方尤其是金融机构将加大力度促进房地产的稳步发展。

  这意味着银行很有可能要拿出较多的资金来贷给开发商了,武汉祥生房地产开发有限公司(以下简称“祥生”)的策划总监徐青已经感觉到银行的态度在转变,“国有的几大银行对开发企业的贷款还是没有放得太开,但是在释放一些好的消息,商业银行也是在逐渐地放宽,除了国有银行,其他银行还是透露出合作意向,但是还在等待中央放话,希望落实快一些。”

  相较于徐青的乐观,刘晨所在地方甚至没有更多的贷款机会可以去期待。“我觉得政策方面可以适当倾向民企,中国大多数还是民企,如果民企倒了,国企也养不了那么多老百姓啊!”刘晨在呼吁有利于民企发展的政策同时,他也明白,即便银行愿意把机会给民企,轮到的也是万科、万达、绿城等一线房企。

  各大企业进入地方炒高地方房价的同时,也“抢”走了银行少得可怜的贷款机会,“银行贷款要看还款能力,一是给有政府背景的企业,二便是给大企业。”如刘晨所说,商业银行对待他们相对“温柔”一些,但是,“政策一下来,可能又是另外一回事了。” 本地企业获得银行贷款的机会很少。

  胡志刚认为,“银行不买单,小微企业贷款并不好贷,银行这块可以说已经商业化了,你让它把利率降低它不会干,中小企业不要对这方面抱多大希望,还是想办法自己的问题自己去解决。”

  好在,目前刘晨所在售的项目位置相对较好,并且是刚需产品,大多在80130平方米。无独有偶,徐青在接受《中国企业报》记者采访的时候也表示,目前祥生的目标客群主要定位为刚需客户群体,由120平方米三居室到现在80平方米的三居室,产品功能强化,舒适度也在一定程度上弱化。

  如徐青所介绍的,祥生的销售还算不错,“去年整个武汉市的房企从销售体量上还算比较好的,供需比还是比较平衡的,去年开盘的项目总体是1500套,目前剩余不到10%。”在试水电商这一方面,祥生在武汉排名前几。

  祥生采取的是“稳扎稳打”的战术,徐青告诉《中国企业报》记者,“一是目标客户群,二是拿地的位置,在拿地前要了解清楚交通配套、商业配套和住宅这方面的配比。”

  武汉在流动人口方面已达到特大型城市的标准,外来人口众多,并且外来人口资金并不是十分宽裕,这为祥生开辟“80平米”市场供应了很多需求。

  徐青告诉《中国企业报》记者,武汉的小企业“存活率”相对较高,原因是这些小企业懂得“抱团”和“抱大腿”,“在前期没有开发的地块,他们目前采取的是联合开发的方式在操作,比如说吸引一笔大的资金,或者和一些大的企业做联合开发,他们作为出资方或土地出让方。”

  这和胡志刚的看法不谋而合,“中小企业抱团很重要。中小企业势单力薄,能力不强,运营团队不够,拿一个项目,没有几个亿是做不好的,资金很重要,所以可以几家中小企业一起去做,可能有突围的可能性。”

  中小房企最终能否完成“突围”,胡志刚觉得最重要的是“产品”,“市场在下行,消费在上行,中国的城镇化才到53.7%,有烂尾楼,也有楼盘放光彩,产品品质一定要上去,产品要适销对路。”在这方面,徐青和刘晨所在的企业目标客群都定位在刚需性人群。徐青告诉《中国企业报》记者,“目前,武汉购房者对房间的舒适度没有过高的要求,销售方面还是不错的。”与祥生一样,刘晨所在企业目前也是把“营销”放在主要位置。据业内人士分析,中小企业所面临的去库存压力相对较大,产品品质仍有很大的上升空间。

  胡志刚强调道,“中小企业必须要看清大势,目前房地产的形势,去库存的压力比较大,简单的经营方式已经一去不复返了,延续之前传统模式,那就是死路一条,不做还好,做了加快死亡的步伐。”

  在这个网络什么都可以贩卖的时代,互联网像是一股时代飓风,颠覆了各行各业的运营方式,房地产自然也在被颠覆的行列中,胡志刚试图用互联网解决房地产的老盘“遗留问题”,“现在都在提互联网+,意思是房企通过互联网提供各种服务,你以前没有卖掉的房子,也可以重新打造,把你的产品回炉,这也是一个方向。中小企业关键是靠自己的产品,靠政府机构改革、靠简化是行不通的。”



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